ワンルームマンション投資って儲かるの？
この質問に対して、ネット上では「ワンルームマンション投資は儲からない！」といった否定的な意見が多く、投資が不安になってしまう方も多くいらっしゃるでしょう。
結論から言いますと、大きくは儲かりませんが、小さく儲けることは可能です。
適切な情報を得て、しっかりと物件を精査すればワンルームマンション投資でも十分に資産形成が可能ということです。
これは実際に私がワンルーム業界の現場最前線で10年以上の実務経験をした中で言える確かな事実です。
- なぜワンルームマンション投資は儲からないと言われるのか？
- どのようにワンルームマンション投資で儲けを出すのか？
その理由やポイント、利益確定の具体的な事例も含めて徹底的に解説していきます。
目次
- ワンルームマンション投資が儲からない！と言われる理由
- 利回りが低いのになぜ儲かるのか？
- なぜ利回りが低いのか？
- なぜ利回りの低いワンルームを買う人がいるのか？
- 短期売却による利益確定の事例
- 都心中古ワンルームは価格維持率が高い
- 新築ワンルームマンションは要注意
- ワンルームマンション投資で失敗しない為の３ステップ
- 都心の築浅中古ワンルームマンションがお勧め
- リスクとリターンは常にトレードオフの関係性にある
- 危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
- まとめ
ワンルームマンション投資が儲からない！と言われる理由
ワンルームマンションが儲からない！と言われるのには以下のような理由があります。
都心のワンルームマンションの利回りの低さ
その１つが利回りの低さにあります。
利回りとは簡単に言うと収益性のことです。
図で表すとこんな感じです。
この利回りが高ければ高いほど収益性が高いと判断することができます。
逆に低ければ、収益性も低いと考えます。
不動産投資は基本的にローンを組んで投資をすることになりますが、毎月のローン支払に対して家賃収入が入ってきます。
ローンの支払を家賃収入で賄うことで不動産投資が成立する訳です。
上記のような都内の築浅中古ワンルームをローンを組んで購入すると、一般的に以下のような収支シミュレーションになります。
キャッシュフローとは毎月の手残りのことですね。
（※固定資産税や物件のリフォーム費用は含めていません。）
はい。
見て分かる通り、キャッシュフローは少ないです。
むしろ都心の一等地の物件になれば中古であっても当初から数千円程度持ち出しが出ることになります。
税金の支払いなど含めれば、ほぼ確実に手出しになります。
このように、毎月の手残りの少なさが、ワンルームマンション投資が儲からない！
と言われる一番の原因です。
では、高利回りの物件とはどのような物件でしょう。
例えばこの物件が１０００万で売られていた場合には利回りは単純に倍（4.8％→9.6％）になります。
そうなると、毎月のキャッシュフローも上記の図のように大きくなります。
- 利回りが低ければキャッシュフローは少ない
- 利回りが高ければキャッシュフローは多い
という簡単な話です。
ワンルームマンションはその利回りの低さゆえに、キャッシュフローが出ない為、儲からない！
と言われてしまうのです。
ちなみに以下の図で、区分マンションの各地域ごとの利回りが確認できますので参考までに。
「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」
高利回りの物件は基本的に地方の築古物件になります。
つまり、需要の少ない地域（単身者が少ない＆そもそも人口が少ない）や築年数が経過すると利回りも高くなる傾向にあります（それだけ高い収益性が出ないと取引されない物件だったり、立地だったりということ）。
これだけを見ると、では地方の築古物件を購入したら利回りが高いから儲かるのでは？
と勘違いする方もでてくるでしょう。
しかしながら利回りがいくら高くても、お部屋に入居者が付かなければ運用は破綻します。
つまり
利回りが高い＝リスクも高い
ということです。
基本的にワンルームに投資するのは会社員や公務員の方が多く、自己資金を最小限に抑えて融資を使って投資したい！という方がほとんどです。
つまり金融機関からの協力（融資）が不可欠ということです。
近年の金融機関の投資マンションへの融資姿勢を鑑みると、地方の物件は非常に融資が受けにくく、また築年が経過していればさらに融資を受けられる難易度は高くなります。
よって、
- 一般的なサラリーマンが投資する物件＝自己資金少なくフルローンの組める物件
の図式が出来上がり、必然的に都心や主要都心部の新築・築浅の中古ワンルームマンションが対象となります。
しかしながら、主要都心部の新築・築浅の中古ワンルームは利回りが低いため「儲からない」と言われてしまうのです。
ワンルームマンション投資の平均利回りを【地域・築年】別で徹底解説
空室率について
ワンルームマンション投資は不動産投資初心者に最適！などと言われることも多いです。
一棟の物件に比べると比較的価格も安価でローンも使いやすく、購入しやすいからです。
しかしながら、ワンルームマンション投資にもリスクがあります。
最も大きなリスクは空室です。
お部屋が空室になればその期間は家賃が発生しません。
ローンを組んでいればその期間はオーナーがその分の出費を毎月支払いしなければならないのです。
物件を購入する際に常に満室想定ではなく、空室率（都内であれば２～３％程度）も加味したうえでシミュレーションしましょう。
地方で物件を検討されているかたは当然空室率も高めに設定しなければなりませんのでご注意ください。
また、一棟に比べるとワンルームマンション投資はマンションの１部屋を購入する投資です。
例えば１棟１０室のマンションがあったとしましょう。
このマンション１棟を買った場合。
このうちの１部屋が空室になったとしても入居率は90％です。
しかしながら区分マンションの場合、１部屋しか所有していない場合は空室が出れば途端に家賃が０円となり毎月のキャッシュフローは大きくマイナスとなります。
この点で一棟に比べると区分のワンルームマンション投資はスケールメリットを活かしづらいと言われています。
しかしながら逆に言えばワンルームを複数所有することができれば、一棟と同じようにスケールメリットを得ることも可能と言えます。
管理費や修繕積立金などの固定費をコントロールしにくい
マンションの１部屋を所有する場合、その共用部分の管理は一括で建物管理会社に委託します。
例えば修繕積立金や管理費は定期的に改訂（増額）されますが、その際の議決権を行使できるのはもちろん自分のお部屋の持ち分のみです。
分かりやすく言えば、20世帯のワンルームマンションでそのうちの1部屋を所有している場合は20ある議決権のうちの1つを所有していることになります。
自分自身が議案に反対していても、その他のオーナーが賛成すればその議案が通ってしまうということになります。
しかしながら修繕積立金や管理費の増額に関しては、何もワンルームマンションだけに限った話ではありません。
自宅として皆さんが購入するファミリーマンションにも同じことが言えます。
現代のほとんどのマンションには「長期修繕計画」がありますから、購入前の検討段階である程度の上昇の予測を事前に立てることは可能です。
将来的な固定費の上昇もしっかりと見込んだうえで、長期的な視点でワンルーム投資することが大切です。
購入当初の一定期間が含み損となってしまう
基本的にワンルームマンションを不動産業者から購入する場合、物件には業者の利益が上乗せされて販売されます。
- 物件の販売価格ー業者の物件仕入れ額＝業者の利益
という図式が成り立ちます。
都内の新築のワンルームマンションであれば、おおよそ物件価格の20～30％
都内の中古のワンルームマンションであれば、おおよそ物件価格の10％前後
が業者利益の相場です。
「物件を購入した途端に含み損が発生する」などと聞けば誰しもマイナスイメージを持ちますよね。
しかしながら都心の好立地の物件は価格の維持率が非常に高く、築年数が古くなっても低利回り（つまり高い売却金額）で取引されているような地域は数多く存在します。
そのような好立地の物件を取得することで、購入当初に含み損が発生したとしても中・長期間にわたって物件を保有することで、含み益（後述してます）を獲得していくことは十分に可能と言えます。
投資用の中古ワンルームを購入して直ぐ売却！ぶっちゃけいくら損する？
利回りが低いのになぜ儲かるのか？
利回りが低くキャッシュフローが出ない、その１点でワンルームマンション投資が否定されてしまう傾向にありますが、
多くのワンルームマンション投資否定派の方々に欠けている考え方があります。
それが「物件の売却価値（含み益）」と「目に見えない資産拡大」の考え方です。
物件の売却価値（含み益）
不動産投資で建物が古くなると、物件の処分価格（売却価格）も右肩下がりにどんどんと下がっていくと思うのが普通です。
確かに、家賃が築年数とともに右肩下がりになれば、価格もそれに比例して右肩下がりとなります。
しかしながら、都内の家賃相場は上昇傾向にあります。
全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2020 年 5 月） athomeより
しかも、都心のワンルームは賃貸需要が非常に豊富で空室率も低く、群を抜いた入居率を誇ります。
よって、一般的に言われる経年劣化とともに不動産価格がどんどん右肩下がりになる、というロジックは都心のワンルームマンションには当てはまりません。
投資用ワンルームマンション売却の方法を１から１０まで徹底解説
ローンを組んでワンルーム投資する場合、毎月のローン返済を家賃収入で賄います。
月日の経過により毎月のローンの残高はどんどん少なくなります。
それに対して、都心ワンルームの物件価格の維持率は非常に高い水準を維持することができる訳ですから、長期で保有すればするほど含み資産が大きくなっていくのです。
しかしながら、上記の図を見ていただければわかりますが購入当初は含み損となることが多く、購入して短期間で売却しようとするとどうしても含み損が出てしまう可能性が高いので注意が必要です。
ワンルームで売却益を得るためには一定期間の物件保有は必須ということになります。
目に見えない資産拡大の考え方
都心のワンルーム投資において、確かに毎月のCFは少ないですが、ローンの元金は毎月確実に減っていきます。
毎月の家賃収入で銀行のローン返済を賄う訳ですから、第三者（入居者）のお金で、自分のローンを返済することになります。
分かりやすく図にすると以下のイメージです。
※2200万の物件を1.65%の35年フルローンで購入した際のローンの返済事例です
- ローン元金の減り＝自身の資産の拡大
ととらえれば、毎年50万弱ずつ資産が増えていることになりますね。
実際にローンの支払いは、入居者からの家賃収入で賄っているので、お金を使わずに毎月資産を拡大していることになります。
なぜ利回りが低いのか？
都心のワンルームマンションは購入需要が非常に多いから利回りが低いのです。
ワンルームを買う人がいなければ、価格は下がります（需要がないということ）、価格が下がれば利回りは高くなります。
しかし、購入する人がたくさんいるので、価格が下がらないのです。
- 価格が低い=利回りが高い
- 価格が高い=利回りが低い
という公式が成り立ちます。
なぜ利回りの低いワンルームを買う人がいるのか？
先ず大前提として、都心の区分ワンルームマンションを購入する人はそのほとんどがサラリーマンや公務員です。
投資のプロではありません。
使える時間も資金も限られています。
また、そのような方々の投資の目的は
- 年金対策（将来の収入源）
- 生命保険
- まとまった現金の預け先
- 若干の節税
- 効率の良い運用
「多くは望まないが、リスクを抑えて少しでも効率良く運用ができたらいいな」
「何か運用は取り組みたいけど、損をするのが怖い」
「自己資金は多く用意できないけど、何か良い運用はないかな」
くらいのモチベーションの方が多いです。
サラリーマンや公務員は金銭的に大きなリスクは負えません。
かといって、定期預金や積立生命保険だけではお金もほとんど増えない。
そんな中で、
- 始めるのが簡単(スキルいらない)
- 自己資金ほとんど必要ない
- 購入後の手間がかからない
- 運用が安定している
- 時間はかかるがリターンもでる
投資商品は都心の区分ワンルームだけなのです。
だからこそ、低い利回りでもワンルームを購入する人が大勢いるのです。
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短期売却による利益確定の事例
毎月のキャッシュフローは期待できない。
利回りも低い。
ではどうやって儲けるの？
と思われるかもしれません。
短期で利益確定させるためには「売却」しかありません。
以下は動画でも説明したスライドです。
長期保有が大前提のワンルームマンション投資ですが、購入後わずか数年で売却益を出している方もいらっしゃいます。
よくネットなどを見ていると、
「ワンルームは購入後直ぐに価格が下がり、そこからもどんどん価格が下がって、数十年後のワンルームなんてほぼ価値はない」
と極端なことを書いている人が多いですが、都心のワンルームに関して言えばそれは大嘘です。
なぜなら、物件の価格は基本的に収益性と立地で値段が決まるからです。
収益性とは賃料のことです。
都心のワンルームに住んだ経験がある方ならば、ご理解頂けると思いますが、都心の一等地であれば築数十年のワンルームであっても毎月の家賃１０万などはザラに存在します。
よって、賃料相場の下がりにくい都心の物件であれば、価格も当然下がりにくいのです。
毎月東京１Ｒが銀座で行っている「ワンルームマンション投資セミナー」にはワンルームを既に所有している方も勉強しに来られます（過半数が物件所有者です）。
来場者で実際にワンルームで利益確定された方も多く、そのような方には実際に実体験なども含めてその場でお話しいただくことも多いです。
なので、ワンルームは儲からない！利益出ない！
なんていうのは大嘘です。
短期から中期の物件保有で１件あたり数百万の売買利益を得ることも十分に可能な投資です。
実際に既にローン残債を売却価格が大きく上回っている既存のワンルームオーナーも多いです。
そこで敢えて、「売却」という選択肢をとらない方もいます。
都心ワンルームは入居率が非常に高く、収益が安定しているので長期で保有することで、その含み資産はどんどん大きくなっていくのです。
都心中古ワンルームは価格維持率が高い
ワンルームマンション投資は「単身者の入居需要」への投資です。
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入居者がいなければ、収益を生み出さない単なる負債です。
入居者がいるから家賃が取れるのです。
家賃が取れるから価格が付くのです。
よって
- 単身者の入居需要が豊富なエリア（東京都心）
- ブランド力のある立地（東京都心）
- 最寄駅から10分以内
- 相場と比較し適正な賃料
であれば家賃も下がりにくく、その結果として価格も下がりにくいといえます。
新築ワンルームマンションは要注意
注意しなければならないのは、「新築ワンルームマンション」です。
都心のワンルームであれば家賃も価格も下がりにくい。
それならできるだけ築年数が新しい方が良いだろう。
と考えて新築ワンルームマンションを購入してしまう方が未だに後を絶ちません。
このブログで何度もご説明していますが、新築ワンルームは購入時の価格と家賃が新築プレミアムになっております。
よって、購入後に大きな含み損を抱えてしまう為お勧めはできないです。
新築ワンルームマンションのプレミアム価格のイメージ
新築ワンルームマンション投資の危険性
これでも買う！？新築ワンルームの賃貸募集状況が悲惨すぎた
ワンルームマンション投資は新築でなく中古を選択する３つの理由
500万の赤字！新築ワンルームマンション投資の失敗で大損
新築ワンルームマンションのプレミアム価格のイメージ
当然、家賃も１人目の入居者が抜けた後は新築のプレミアが無くなりますから、通常の相場家賃に戻ります。
その時点で新築時の家賃も下がってしまう傾向にあるのです。
当然、家賃も１人目の入居者が抜けた後は新築のプレミアが無くなりますから、通常の相場家賃に戻ります。
新築ワンルームマンションの毎月の収支
新築のワンルームマンションは当初の価格が中古に比べて高いため、毎月の収支はマイナスになる傾向にあります。
毎月の収支が大きくマイナスの状態です。
これに別途固定資産税や将来的にはお部屋の設備メンテナンス費用、原状回復費用などがかかってきます。
家賃も新築時の家賃設定なので、入居者の退去後には下げなければならない可能性も高くなります。
そうなると、毎月の収支はさらに大きくマイナスとなってしまいます。
- 新築プレミアム消失による当初の含み損
- 新築プレミアム消失による賃料下落
- 毎月のマイナスキャッシュフロー
によって、含み益を出すまでに非常に長い時間がかかってしまいます。
新築ワンルームも入居者さへいれば長期間保有することで含み資産を作ることも可能ですが、中古に比べると含み益を得るまでにかかる時間が圧倒的に長くなってしまします。
よって、ワンルームマンション投資では間違っても「新築」を選択しないように注意しましょう。
ワンルームマンション投資で失敗しない為の３ステップ
ワンルーム投資にいける失敗事例のほとんどが「勉強不足、知識不足」によるものです。
よって、先ずは体系的にワンルームマンション投資について学ぶ必要性があります。
東京１Rではワンルームマンション投資の専門書を３冊出版しております。また毎週オンラインにてワンルームマンション投資セミナーも開催しております。
そこから複数の不動産業者に資料請求し、実際に物件の提案を受けてみましょう。
その提案物件を東京１Rの開発した１Rシミュレーションにご入力いただければ高確率で危険な物件は排除することができます。
また、それだけでご心配なかたは個別相談のプランなどもご用意しておりますのでご利用ください。
都心の築浅中古ワンルームマンションがお勧め
新築のデメリット部分をカバーできるのが都心の築浅中古ワンルームマンションです。
価格も中古相場ですから、新築ほど高くありません。
また、中古であれば入居者もある程度入れ替わっていることが想定できるので、賃料も相場に慣らされています。
利回りも新築に比べると高いですから、毎月のキャッシュフローがプラス収支の物件も存在ます。
ワンルームマンション投資は新築でなく中古を選択する３つの理由
しかしながら、都心の中古であっても新築並みに家賃の高い物件も存在します。
購入後すぐに退去が発生してしまい、大幅に家賃を下げなくてはならないような中古物件も数多く存在するので、必ず周囲の賃料相場と物件の賃料に乖離が無いかをチェックしましょう。
リスクとリターンは常にトレードオフの関係性にある
毎月のキャッシュフローも多くて、尚且つ売却益も直ぐに出せる
そんな超高利回りの物件があれば誰だって欲しいです。
でも普通に考えてみて下さい。
そんな物件がなぜ売りに出ているのでしょう。
利回りが高いのには必ず理由があります。
利回りの高さはリスクの高さに比例します。
リスクが高ければその分リターンも大きいです。
結局は
何の目的で不動産投資をするか？
が一番大切です。
将来的に億万長者を目指すのであれば、ワンルームマンション投資をやるべきではありません。
その逆に、サラリーマン属性を維持しながら、将来的な若干の不労所得をリスクを抑えてコツコツ作るのであればワンルームマンション投資が最適と言えるのです。
まとめ
ワンルームマンション投資が儲からない！というのは嘘な理由をご理解いただけましたか？
しっかりとした物件を購入すれば利益を残すことも十分に可能なのです。
ただし、その為にはしっかりと基礎知識をマスターする必要があります。
東京１Rの書籍やセミナーに参加いただければ、不動産業者に騙されたり粗悪な物件を買わされることもなくなります。
先ずは知識に投資することから始めましょう。
