住宅ローンの繰上げ返済とは、例えば、毎月の返済額が10万円の場合、ある時期にまとまった金額（例えば１００万円など。金額は自由に決めれる）を一気に返済することです。
つまり、通常の返済よりも多く返済することをいいます。
結論からいうと、ワンルームマンション投資の場合は「返済額減額型」を選択しましょう。
その理由やポイントを徹底解説していきます。
目次
- 繰り上げ返済は２種類
- ①期間短縮と②返済額減額どっちがお得？
- この結果を見ると
- 同じ年数で比較すると
- ほとんどのＦＰ達が期間短縮を進めてますが・・・
- 投資マンションは返済額減額型が基本
- 複数所有し定期的に繰り上げしていくと・・・
- 危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
繰り上げ返済は２種類
①期間短縮型
まとまった資金を一気に返済に充当して、その分返済期間を短縮するやり方です。
毎月の返済額は変化しませんが、ローンの期間が短くなります。
②返済額減額型
まとまった資金を一気に返済に充当して、その分毎月の返済額を減額するやり方です。
ローンの期間は変化しませんが、毎月の返済額が減額されます。
ほとんどの金融機関は、上記の２つの返済形式のどちらか一方を選択して「繰り上げ返済」することになります。ではこの２つどちらがお得なのでしょうか？？検証していきましょう
①期間短縮と②返済額減額どっちがお得？
例えば・・・
●2500万円ローンを金利1.6％の35年で組む場合。
※毎月の手取り家賃7.5万円の場合、持ち出しが毎月0.3万円になります。
| ローン金額 | 2500万 |
| 金利 | 1.60% |
| 年数 | 35年 |
| 毎月の返済額 | 7.8万円 |
| 手取り家賃 | 7.5万円 |
| 毎月の収支 | ｰ0.3万円 |
| ３５年間の総支払 | 3270万円 |
| ３５年間の総支払利息 | 770万円 |
| ３５年間の収支 （ｰ0.3×12×35年）※持ち出し | 126万円 |
この物件に年間１００万円を毎年繰り上げ返済していくとどうなるのでしょうか？
①期間短縮型の場合
※（繰り上げ返済手数料は加味しません。）
※（購入１年後から繰り上げ返済を開始し、毎年１００万ずつ繰り上げます）
※（端数切捨て）
| 返済回数 | 返済日 | 毎月の返済額 | 毎月の収支 | 繰り上げ返済額 | 元金残高 |
| 1 | 2017/8/27 | 78,000 | -3,000 | 24,950,000 | |
| 13 | 2018/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 23,450,000 |
| 25 | 2019/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 21,930,000 |
| 37 | 2020/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 20,350,000 |
| 49 | 2021/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 18,740,000 |
| 61 | 2022/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 17,130,000 |
| 73 | 2023/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 15,510,000 |
| 85 | 2024/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 13,820,000 |
| 97 | 2025/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 12,130,000 |
| 109 | 2026/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 10,440,000 |
| 121 | 2027/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 8,680,000 |
| 133 | 2028/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 6,930,000 |
| 145 | 2029/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 5,120,000 |
| 157 | 2030/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 3,320,000 |
| 169 | 2031/8/27 | 78,000 | -3,000 | 1,000,000 | 1,450,000 |
| 181 | 2032/8/27 | 78,000 | -3,000 | 500,000 | 0 |
総支払回数１８１回でローンが終了するわけですね。
つまり１５年と１カ月です。
| １５年１カ月の総支払 | 2821万円 |
| １５年１カ月の総支払利息 | 321万円 |
| １５年１カ月の収支 （ｰ0.3×12×15年）※持ち出し | 54万円 |
| 総繰り上げ返済金額 | 1450万円 |
以上の結果から、
期間短縮で毎年100万円繰り上げ返済をしていくと・・・
・ローンが１５年１カ月で終了します。（１９年１１カ月のローン短縮効果）
・総支払い利息の軽減効果は４４９万円（７７０万円ー３２１万円）
・ただし、毎月の返済額は変わらないので、毎月の持ち出しは変わらない。
②返済額減額型の場合
※条件は同じです。
| 返済回数 | 返済日 | 返済額 | 毎月の収支 | 繰り上げ返済額 | 元金残高 |
| 1 | 2017/8/27 | 78,000 | -3,000 | 0 | 24,950,000 |
| 13 | 2018/8/27 | 75,000 | 0 | 1,000,000 | 23,410,000 |
| 25 | 2018/8/27 | 71,000 | 4,000 | 1,000,000 | 21,890,000 |
| 37 | 2020/8/27 | 68,000 | 7,000 | 1,000,000 | 20,380,000 |
| 49 | 2021/8/27 | 65,000 | 10,000 | 1,000,000 | 18,890,000 |
| 61 | 2022/8/27 | 61,000 | 14,000 | 1,000,000 | 17,410,000 |
| 73 | 2023/8/27 | 57,000 | 18,000 | 1,000,000 | 15,950,000 |
| 85 | 2024/8/27 | 54,000 | 21,000 | 1,000,000 | 14,510,000 |
| 97 | 2025/8/27 | 50,000 | 25,000 | 1,000,000 | 13,100,000 |
| 109 | 2026/8/27 | 46,000 | 29,000 | 1,000,000 | 11,710,000 |
| 121 | 2027/8/27 | 42,000 | 33,000 | 1,000,000 | 10,340,000 |
| 133 | 2028/8/27 | 38,000 | 37,000 | 1,000,000 | 9,000,000 |
| 145 | 2029/8/27 | 33,000 | 42,000 | 1,000,000 | 7,690,000 |
| 157 | 2030/8/27 | 29,000 | 46,000 | 1,000,000 | 6,410,000 |
| 169 | 2031/8/27 | 24,000 | 51,000 | 1,000,000 | 5,160,000 |
| 181 | 2032/8/27 | 19,000 | 56,000 | 1,000,000 | 3,950,000 |
| 193 | 2033/8/27 | 14,000 | 61,000 | 1,000,000 | 2,780,000 |
| 205 | 2034/8/27 | 9,000 | 66,000 | 1,000,000 | 1,650,000 |
| 217 | 2035/8/27 | 3,000 | 72,000 | 1,000,000 | 570,000 |
| 229 | 2036/8/27 | 0 | 75,000 | 500,000 | 0 |
総支払回数２２９回でローンが終了するわけですね。
つまり、１９年と１カ月です。
| １９年１カ月の総支払 | 2867万円 |
| １９年１カ月の総支払利息 | 367万円 |
| １９年１カ月の収支 ※収入 | 706万円 |
| 総繰り上げ返済金額 | 1850万円 |
以上の結果から
返済額減額型で、年間１００万円ずつ繰り上げ返済をしていくと・・・
・ローンが１９年１カ月で終了します。（１５年と１１カ月のローン短縮効果）
・総支払い利息の軽減効果は４０３万円（７７０万円ー３６７万円）
・毎月の返済額が途中より、プラス収支になる。
この結果を見ると
ローンが早く終了するのは「期間短縮」
総支払利息が少ないのは「期間短縮」
収支がプラスになるのは「返済額減額」
となり、一見すると「期間短縮」が良さげに見えますが・・・実は違います。
同じ年数で比較すると
例えば、同じ１５年１カ月という期間で、両物件を完済する前提で検証していきましょう。
①期間短縮の場合
・繰り上げ返済総額１４５０万円
・１５年１カ月間の持ち出し５４万円（0.3万×12×15）
・４５０万円＋５４万円＝１５０４万円
つまり、
完済するのにかかった全てのお金はトータル１５０４万円になります。
②返済額減額型の場合
・繰り上げ返済総額（１５年１カ月時点まで）１５００万円
・その時点でのローン残債３９５万円
・１５年１カ月間のプラス収支分４００万円
プラス収支分の４００万円でローン残債３９５万円を完済します。
なので４００万円ー３９５万円＝５万円
この５万円は手元の余剰資金になるので、繰り上げ総額１５００万円から差し引きます。
１５００万円ー５万円＝１４９５万円
つまり、
完済するのにかかった全てのお金はトータル１４９５万円になります。
よって、
今回のような投資物件のパターンだと・・・
同じ期間で見ても、「返済額減額型」のほうがより少ない資金で完済できるわけです。
といってもたった９万円の差ですが・・・
ほとんどのＦＰ達が期間短縮を進めてますが・・・
ネットをよく見ていただくと、期間短縮をお勧めしている方が大勢いらっしゃいますが、自宅の返済であれば確かに「期間短縮の方お得」です。
なぜなら、全額自分で支払うので、結局単純に支払い総額が少ない方が良いからです。
ただし、今回のような条件の投資用のワンルームマンションだと、返済額減型の方がお得になるパターンもあるので、繰り上げ返済する際はよくシュミレーションしてみてくださいね。
投資マンションは返済額減額型が基本
しかも、返済額減額型は毎月返済額が減っていくので、空室になった際の持ち出し額を減らせることから、空室時のリスクヘッジにもなりますし、精神的な部分でみれば、目に見えて毎月の返済額が下がり、尚且つプラス収入で一定額が入るようになるので、凄く安心できます。
複数所有し定期的に繰り上げしていくと・・・
ワンルームマンションを複数所有し、運用していくにはいくつかの注意点があります。
やみくもに物件を購入すると、その後の物件展開が難しくなります。
下記記事の記載内容に注意しながら物件を買い増ししてください。
ワンルームマンション投資で複数物件を所有するメリットと注意点
また、効率よく物件を増やしながら繰り上げ返済をしていくと、サラリーマンでも捻出可能な金額で将来的に毎月数十万という不労所得を作ることも可能となります。
例えば１件2000万のワンルームを2件フルローンで購入し、合計4000万の借り入れをしたとしましょう。
家賃収入の力を使いながら、複利運用で自己資金を使って繰り上げしていくと、トータルの繰り上げ返済額は以下のように借入総額の何分の一で済んでしまうのです。
