ワンルームマンション投資を行うにあたって、契約前にいくつも確認しなければならないことがあります。
初めて投資用ワンルームマンションを購入される方ですと、どこをどうチェックしたら良いのか分からないと言うのが正直なところでしょう。
今回はそんな方の為に購入前のチェック事項(注意点)などをまとめておきます。
購入前に必ず下記の項目を確認してください。
目次
- 勧誘の入り口が突然の勧誘電話、路上名刺交換、路上アンケート
- 購入する業者の提携金融機関
- ローンパック
- 担当者は有資格者であるか
- きちんとした投資用ローンを斡旋しているか
- リスク説明はきちんと受けたか
- 将来、物件を買い取るという営業トークがでていないか
- 過去にトラブルを起こした業者でないか
- 節税メリットの事実をキチンと話しているか
- 家賃保証(サブリース)の事実を伝えているか
- 頭金0円で契約していないか
- まとめ
勧誘の入り口が突然の勧誘電話、路上名刺交換、路上アンケート
この時点で再考をお勧め致します。
前にもブログでお話しましたが、投資用ワンルームマンション業界では、未だに名簿屋から「名簿」を購入して片っ端から電話営業しているような業者も数多く存在します。
冷静に考えれば分かると思いますが、そういった業者は今後淘汰されることとなるでしょう。
なので、そういった電話営業がメインのワンルーム業者から物件を購入すると、今後数十年という長いお付き合いは難しいでしょう。
そうは言っても電話営業自体が禁止される法律や条例でもできない限りは投資マンションの電話営業が0になることはありません。
※その理由は以下の過去記事を参照してください。
また、電話営業が厳しくなってきたので、路上で新人研修と称して名刺交換を迫ったり、路上でお住いのアンケートと称して最終的にマンション投資を進めたり、営業手法も少しずつ進化？(変化)しております。
近年ではデート商法などもございましたので十分ご注意下さい。
そして、あいも変わらずワンルームマンション投資の名物？である強引な押し売り商法も未だに存在するようです。
購入する業者の提携金融機関
・オリックスやジャックスと提携があるか
提携が無い場合は再考（業者の選びなおし）をお勧めいたします。
このブログで何度もお話していますが、投資用ワンルームマンションを売主業者から購入する場合、ほとんど全ての方が売主業者の提携金融機関を使って物件を購入することになります。
当然提携金融はいくつか種類があって、金利や融資条件も千差万別です。
なので、買う物件は全く同じでもどこの業者から購入するかで、金利が2%以上も異なる場合がありますので、ご注意下さい。
以下のような場合も注意してください。
その理由は以下の通りです。
ローンパック
出来立ての不動産業者や過去にトラブルの多い業者は提携金融機関が少ないので、他の会社の提携金融機関を使って投資物件の売買を勧めてくる場合があります。
もちろんそんなことを許してしまうと提携金融機関の意味が無くなってしまうのでご法度な訳ですが、隠れてやっている業者も今なお存在するようです。
詳細は過去記事を参照してください。
簡単な見分け方としては、アプローチしてきた業者と売買契約書上の売主が異なるので直ぐにわかると思います。
担当者は有資格者であるか
投資用ワンルームマンションの営業マンはとにかく無資格者が多いです。
※これは過去記事にも書きましたのでご参照ください。
なので、宅地建物取引士、FP2級以上を持っている営業マンが望ましいでしょう。
売れれば何でもあり！的なノリの会社が多いので、こういった資格を地道に取得している時点でそういった方々よりはコンプライアンス意識も高いかと思います。
きちんとした投資用ローンを斡旋しているか
投資用物件を実際に住むという名目で自宅用の住宅ローンを使って購入させようとする悪徳業者が存在します。
私の元にこの件で何件も相談がきておりますので、今なおこの手法で物件を販売している業者も少なく無いようです。
この手法をオススメされた時点でその業者との関係は一切断ち切ってください。
全く信用できません。
銀行を騙す詐欺行為です。
その理由は過去記事を参照してください。
リスク説明はきちんと受けた
ワンルームマンション投資にはリスクがあります。
営業マンによってはそのリスクがあたかも全く存在しないかのような説明をする人もいますので注意してください。
ワンルームマンション投資の11のリスクは過去記事を参照してください。
将来、物件を買い取るという営業トークがでていないか
今販売した物件を数年後に○○万円で買い取りますよ！というキテレツな営業トークです。
これで買う人もいるのだから驚きですね。こんなトークをし始めた時点で業者との関係を絶ってください。
理由は過去記事を参照してください。
過去にトラブルを起こした業者でないか
ワンルームマンション投資の業界は特に社名変更が多いです。
一概には言えませんが、中にはトラブルを起こしたが故に社名変更しているような業者もあるようなので注意が必要です。
わたしがここに記載するまでもなく、トラブルの多い業者はインターネットで業者名を入れて検索すれば、ネガティブなワードがたくさん出てくるので、なんとなく察しがつくかと思います。
節税の仕組みをしっかりと説明しているか
ワンルームマンション投資では、大きな節税効果は見込めません。
節税を目的にワンルームマンション投資を始めたが、結局節税にならずに損切して物件を手放す方が非常に多いです。
その理由は以下の過去記事を参照してください。
生涯にわたって当初の節税効果が続くようなことは絶対にありえませんのでご注意下さい。
この説明があるか無いかは、信頼できる営業マンか否かの簡単な見極めポイントの1つでもあります。
家賃保証(サブリース)の場合はその詳細を伝えているか
家賃保証でワンルームマンション投資をスタートする場合は注意してください。
何度もこのブログを通してお話していますが、保証賃料（サブリース賃料）は一定ではありません。
必ず見直しがはいります。
となると、保証賃料も下がる可能性がある訳です。
家賃保証(サブリース)の問題に関しては過去記事を参照してください。
サブリース（家賃保証）の危険性について
また、35年定額一括保証！などと謳っておきながら、会社の経営が傾き、保証賃料の減額どころか、賃料そのものが振り込めない事態も発生しております。
今まさに話題になっているスマートデイズのシェアハウス問題の記事です。
頭金0円で契約していないか
俗に言う100%フルローンってやつです。
2500万の物件なら2500万円のフルローンを組むことですね。契約時に手付金を払わないわような契約になります。
手付金が無いので、手付金放棄による売買契約の解除が出来なくなってしいます。
契約時にお金がかからないとなると、それってラッキーって思う方もいるかもしれませんが、それこそ業者にとってはラッキーですが(手付け放棄により売買契約解除の可能性が無くなるから)お客様にとってはアンラッキーなのです(手付け放棄により売買契約解除ができなくなるから)。
詳しくはこちらの過去記事を参照してください。
キャッシュバックなどの提案がないか
売買契約を急がせていないか
まとめ
たくさん注意点が出てきましが、どれも本当に大切なことです。
私が、過去にワンルームマンション投資の営業でみてきたトラブルや実際にお客様で嫌な思いをされたかたも非常に多いので、契約前に必ず上記の11個項目をチェックしてください。
東京１RのLINEに登録いただければ無料で１Rシミュレーションが使えますので、そちらで購入物件の自動チェックも可能です。
自分自身で上記の項目に当てはまっているのかいないのか、判断がつきずらいということであれば下記のお問合せフォームよりご連絡ください。
