ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資を始める理由は人それぞれですが、大きく分けて以下の１０のメリットがあります。
元手資金が少なくてもできる
一棟物件と違って都心部であっても1000万程度の価格帯から購入可能です。
１部屋の売買なので、そもそもの取得単価が安いのです。
ワンルームマンション投資をするにあたって、物件を購入する訳ですが、実際はそのほとんどをフルローンで借り入れできます。
物件やお客様の属性にもよりますが、頭金10万円程度の少額資金で物件を購入し、ワンルームマンション投資をスタートすることが可能です。
入居率が高く安定した投資ができる
都心部のワンルームマンションは入居率が非常に高く、空室リスクを抑えて投資できます。
※ワンルームマンション供給戸数と単身人口の需給バランスを徹底解説
空室リスクが低い物件の特徴は以下の通り
- 都心の好立地であること
- 人口減少率の低いエリアであること
- 建物の構造や設備がしっかりしていること
- 管理状態が良好であること
などがあげられます。
アパートなどと違って、都心の駅前一等地に物件を所有することできるので、空室リスクを最小限に抑えることが可能なのです。
様々な立地に複数所有することができる
ワンルームマンションは複数所有することが可能です。
投資マンションへ融資してくれる金融機関の一般的な借り入れ限度額は年収の8倍～10倍程度です。
例えば年収800万のひとであれば6400万～8000万程度の借り入れが可能です。
都内の築浅中古ワンルームであれば2000万前後のものも多く、その場合３件～４件保有することも可能です。
購入する立地をバラバラにすることで地震や火災といったリスクを分散することもできますし、繰り上げ返済を繰り返すことで複利効果を使って効率よく資産を拡大することも可能です。
※ワンルームマンション投資で複数の物件に繰り上げ返済を繰り返す
また、複数物件所有すればその分、空室のリスクを分散することにもつながります。
インフレリスクに対応した資産形成ができる
インフレとは物価が上昇し貨幣価値が下落する状態をいいます。
ワンルームマンション投資であれば、
- 物価の上昇＝マンション価値、家賃の上昇
が見込めるので、時代に合った収入を得ることができます。
ローンを組んで投資している場合、インフレ下においては、ローンの金額自体の価値も下がるので有利に投資できます。
※不動産投資がインフレ対策になるって本当？その理由を徹底解説
団体信用生命保険
ワンルームマンション投資をするにあたって、ほとんどの方が金融機関から借り入れをします。
その借り入れ、つまりローンを組む際に加入する生命保険のことを団体信用生命保険といいます。
簡単に言えば、「死んだらローンが０になる」ということですね。
※不動産投資の団体信用生命保険って何？マンション投資が保険代わりに？
図で表すと以下のような感じです。
さらに詳しく言うと、下記のような状態になった時にローン残債が全て保険で賄われます。※保険会社にもよって差異あり。（下記はＮＫＳＪひまわり生命の場合）
・死亡
・高度障害（下記１～８の事例に当てはまった場合）
１、両眼の視力を全く永久に失ったもの
２、言語またはそしゃくの機能を永久に全く失ったもの。
３、中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの。
４、両上肢とも、手関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの。
５、両下肢とも、足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの。
６、１上肢を手関節以上で失い、かつ、１下肢を足関節以上で失ったか、またはその用を全く永久に失ったもの。
７、１上肢の用を全く永久に失い、かつ、１下肢を足関節以上で失ったもの。
８、胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの。
団体信用生命保険が適用になると、ローンは全て保険で完済されて、物件は無借金状態になります。
その物件は、当事者が死亡してしまった場合には、残された遺族へ相続できます。
ローンの支払が無いワンルームが残るので、毎月の家賃収入は丸々手元に入ってくることになります。
つまり、マンション投資を始めると、同時に生命保険効果を得ることができるのです。
物件の収支が良ければ、毎月手出しなく、物件価格相当の死亡保障に加入できます。
効率の良い生命保険をお探しの方は、マンション投資で死亡保証額を賄うのも一つの手段です。
ご自身の資産運用としてのマンション投資でもありますが、見方を変えると、残されたご家族を守るための保険資産にもなるのです。
ローン完済で未来の収入源
ワンルームマンション投資は年金対策になると言われています。
サラリーマン現役時代にローンを組んでワンルームマンションを購入し、そのローンが終了するころには年金＋アルファの収入源として家賃収入を見込めるのです。
ローン期間中、毎月の銀行への返済は取れる家賃収入で賄うことによって、ほとんど手出しなく運用できます。
購入物件を間違えなければ、ローン期間中も手出しは無く毎月多少のキャッシュフロー（毎月の支払を収入が上回る状態）をとりながら物件を運用することも可能です。
図で表すと以下のような感じです。
※ワンルームマンション投資の「完済利回り」とは？利回り10％も！？
節税によって税金が安くなる
ワンルームマンション投資は節税になるといわれています。
会社員はお給料から所得税・住民税が差し引かれて、給与を支給されます。
ワンルームマンション投資をすることによって、
- 所得税に関しては支払った所得税の一部が還付される
- 住民税に関しては収める金額が少なくてすむ
という形で節税となります。
会社員の給与所得と不動産所得を合算（損益通算）しますが、不動産所得が赤字になることで節税になるという仕組みです。
その仕組みは図で表すと以下のような感じです。
ワンルームマンション投資をするにあたって、様々な経費を出すことができます。
その経費が家賃収入を上回ると、赤字で確定申告することになります。
その赤字分は給与所得と合算（損益通算）できます。
そうなれば、給与所得はその分（赤字分）下がるので、そもそも収める税金が少なくなったり、既に支払った税金が戻ってきたりする仕組みです。
しかし、この節税に関して注意点があります。
あくまで、節税効果が大きく見込めるのは購入後の数年間（物件にもよって差異はあります）です。
業者によっては、生涯にわたって節税が続くような説明をする営業マンもいますので注意してください。
よって、節税のみを目的としたワンルームマンション投資はお勧めできません。
相続税対策
ワンルームマンション投資は相続税対策に有効です。
以下はマンションの相続税評価額の図になります。
例えば２２００万円の現金を相続すると、２２００万円全てに相続税がかかってきます。
しかし、２２００万円のワンルームを購入して、相続した場合、その相続評価額は４４１万円になります。
つまり、現金で相続する場合の約５分の１まで相続税評価額を圧縮できるのです。
相続税を下げるために、現金ではなくワンルームを購入してその物件を相続することで、大きく相続税を下げることができます。
ワンルームマンションで相続税対策・贈与対策は以下の２記事をご覧ください。
※【徹底解説】ワンルームマンション投資で相続税対策は生前の贈与が鍵
※【徹底解説】ワンルームマンション投資が相続税対策に超有効な理由
毎月のキャッシュフロー
都心のワンルームマンションの利回りは低いです。
- 新築であれば3～4％程度
- 築浅中古であれば4％～5％程度
よって、毎月のキャッシュフローを大きくプラスに転じることは難しいですが、築浅の中古ワンルームであれば少ない金額ですが毎月プラス収入を作り上げることは可能です。
新築ワンルームマンションなどですと、ほぼ確実に３５年ローンで毎月のキャッシュフローは赤字になります。
毎月の支払が込み込みで１０万円それに対して家賃収入が９万円だと、毎月のキャッシュフローは赤字でマイナス１万円です。
それが逆転していれば、毎月１万円の収入となります。
毎月の収入金額は大きくはありませんが、給与所得プラスαで収入が入ってくる状況を作ることが大切です。
※東京１Ｒの開発した１Ｒシミュレーションで提案物件の収支がマイナスでないかしっかり確認してください。
物件の収支に関しても以下のように自動でアドバイスしてくれます。（１Ｒシミュレーションは無料です。ぜひ使ってください。）
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売却益（含み資産）
昨今では、ワンルームを売却して売却益を出される方が非常に多くいらっしゃいます。
都心のワンルームは家賃や価格が一定水準で安定しているため、利回りが低いです。
なので、毎月大きくキャッシュフロー（毎月の家賃収入が支出を上回る）を出すことは物理的に難しい状況であります。
しかし、価格が安定しているということは価格が下がりにくいということです。
都心の一等地ではワンルームであっても価格が上昇している地域も存在します。
以下は東京１Ｒの開発した「１Ｒシミュレーション」収支グラフ図です。
紫の線はローン残債です。
赤の線は売却予測価格です。
売却予測価格は徐々に下がっていますが、それを上回るスピードでローン残債が減っていく為、売却予測価格とローン残債の差額（＝つまりは含み益）がどんどん大きくなっているのが分かります。
これこそが低い利回りであっても、都心の価値の落ちにくいマンションを所有する意味なのであります。
※ワンルームマンション投資の損益分岐点は「含み資産」にあり！
下記はワンルームを現金購入した場合の売却価値による利益確定の図です。
ワンルームは物件そのものに売却価値が存在します。
よって、賃料のみで投資金をすべて回収せずとも、一定期間保有後に売却金で利益を得ることも可能なのです。
