毎月赤字収支でも購入していい物件はあるのですか？
優良な不動産業者の見抜き方
ワンルーム業者は大手が良いのか？
サブリース（家賃保証）は選択しないほうが良いのか？
都心で低利回りの物件or地方で高利回りの物件どちらがいいの？
物件の良し悪しを見分けるポイント
望ましい金融機関
コロナのワンルームマンション投資に対する影響
まとめ
毎月赤字収支でも購入していい物件はあるのですか？
基本的に赤字収支はお勧めできません。
新築のワンルームなどですと、基本的に35年ローンで計算すると、赤字になってしまうものがほとんどです。
購入して直ぐに売却すると、物件価格の約２割程度の価格下落を覚悟しなければなりません。
組めるローン年数が短い
高金利の融資しか受けられない
等の場合を除き、毎月の収支は当然プラスが望ましいと考えます
新築ワンルームの危険性
これでも買う！？新築ワンルームの賃貸募集状況が悲惨すぎた
ワンルームマンション投資は新築でなく中古を選択する３つの理由
500万の赤字！新築ワンルームマンション投資の失敗で大損
優良な不動産業者の見抜き方
先ず、「優良」の定義は人によって異なるので、自分自身が業者に何を求めているのか？
によって、業者選びも異なってきますが、強いて言うなら「提携金融機関」でしょうか。
ワンルームマンションを購入する場合には、基本的に売主業者提携の提携金融機関を使って融資を受けることになります。
よって、その業者にそもそも低金利の提携金融機関がなければ、その時点でどんなに物件が良くとも、高金利の提携金融機関を使う他なくなってしまいますので。
提携金融機関について
投資用ワンルームマンションの売主物件と仲介物件の違いについて
ワンルームマンション投資の融資が提携制度になっている理由
投資用ワンルームマンション購入時は業者の「提携金融機関」を見ろ！
ワンルーム業者は大手が良いのか？
よく、上場企業からじゃないと物件購入が不安で・・・
しかし、その基準を満たした業者ならば、売主会社の規模がワンルーム投資の運用パフォーマンスに影響を与えることはありません。
賃貸管理に関しても、その管理会社が嫌ならば後々変更することもできますからね。
という方がいますが、上場だろうが中小だろうが、購入する不動産業者の規模はワンルーム投資に全く関係ありません。
確かに、一定の提携金融機関（オリックス、ソニー、イオン、ジャックス、東京スターなど）を持っていないような業者はＮＧです。
サブリース（家賃保証）は選択しないほうが良いのか？
はい。
しかし、その基準を満たした業者ならば、売主会社の規模がワンルーム投資の運用パフォーマンスに影響を与えることはありません。
賃貸管理に関しても、その管理会社が嫌ならば後々変更することもできますからね。
何時でも保証金額は下げられる（例え〇年間定額保証！などとと謳っていても。）
解約に時間がかかる（半年程度かかる場合が多い）
解約に多額の違約金がかかる（半年分の家賃などが多い）
毎月の手取り賃料が少なくなる
実際の貸出賃料が分からない（入居者がサブリース会社になるので、その転貸先の賃料までは教えてくれない場合が多い）
などです。
大手よりもむしろ中小企業の方が、物件価格の値引きなどはしやすい傾向にあるかと思います。
家賃保証など付けなくとも、自然に入居者がつくような、都心の好立地でワンルームマンション投資すべきです。
サブリースの危険性テキストが入ります。
サブリースを解約できない！ワンルームマンション投資でトラブル続出
ワンルームマンション投資での家賃保証（サブリース）の闇に迫る！
ワンルームマンション投資の家賃保証・サブリースは要注意
家賃保証(サブリース)トラブル・契約時と売却時の注意点
ワンルームマンション投資でサブリースのオーナーチェンジ物件に要注意。
都心で低利回りの物件or地方で高利回りの物件どちらがいいの？
投資の目的にもよりますが、基本的に都心で低利回りです。
そもそもワンルーム投資を始められるほとんどの方が「会社員」です。
不動産投資に費やせる時間もお金も限られている訳です。
負えるリスクにも限界があります。
リスクとリターンは常にトレードオフの関係性にあります、
リスクの高い案件はリターンも大きく、高利回りになります。
リスクの低い案件はリターンも小さく、低利回りになります。
ワンルームマンション投資をする目的にもよりますが、
将来の年金対策
生命保険やがん保険の代わり
まとまった現金の預け先
将来の不労所得（毎月数万から数十万程度）
など、将来の保証づくりをコツコツとするイメージであれば、都心の物件を購入するのが最も安全で安心であると考えます。
では、結局ワンルームは儲からないのか？
という極論になってきますが、しっかりとワンルームでも短期売却で利益をのこした事例もありますので、こちらをご覧ください。
「ワンルームマンション投資は儲からない」は嘘！これが証拠だ！
物件の良し悪しを見分けるポイント
これは東京１Ｒの無料ＰＤＦ「ワンルームマンション経営の教科書」に具体的に記載しておりますので、ダウンロードしてお読み下さい。
また、業者から物件の提案を受けた場合には、「１Ｒシミュレーション」でしっかりとシミュレート＆診断をしてください。
この２つのコンテンツをしっかりとマスターするだけで、粗悪な物件や悪質な業者につかまる可能性は激減します。
また、東京１ＲのＬＩＮＥに情報を頂ければ、セカンドオピニオンもさせていただきます。
望ましい金融機関
低金利（２％以下）の提携金融機関が望ましいです。
ソニー
イオン
オリックス
などがお勧めです。
提携金融機関の融資利率はこちらにまとめてあります。
投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行＆金利ランキング
コロナのワンルームマンション投資に対する影響
昨今コロナウイルスに関するご質問を数多くいただきます。
先ず、物件価格から言いますと、価格は依然と変わっていません。
業者売主の物件価格は基本的に金融機関の融資評価額で定価が形成されております。
投資マンションを仕入れ業者から購入しても値段は安くならない話
しかし、金融機関の融資評価額はコロナ影響下でも去年より変わっておりません。
基本的に築年数20年以内の物件であれば35年のフルローンが適用されます。
しかし、ソニー銀行に関しては築年数を20年→25年に拡大しました。
つまり、築25年の物件でも35年ローンが組めるようになったということです。
評価方法などは特に変化しておりませんが、築年数の20年以降の物件も35年ローンが組めるようになったこともあり、むしろより広範囲（幅広い築年数）で物件が売買されるようになってくるでしょう。
賃貸に関しても、コロナによる空室率上昇などの情報ははいってきておりません。
４、５月は緊急事態宣言などもあり、そもそも店舗来店する人が激減し、新規契約はすくなくっておりました。
しかしながら７月８月頃より徐々に店舗来店者も増え、新規契約も増えてきているようです。
実際にここ数か月間（2022年8月～11月）で空室となってしまったワンルームオーナー様も多くいらっしゃいますが、ほぼすべての方が１か月以内に入居者がついております。
賃料が大きく下がったなどの報告もうけておりません。
よって、今のところコロナウイルスが都心のワンルーム投資に与える影響は軽微であると考えております。
オリックスとジャックスの融資に変化
オリックス銀行の評価に変化!?中古ワンルームに与える影響は？
ジャックスの評価にも変化!?中古ワンルームの価格上昇確定!?
まとめ
ここに出た質問はあくまで一部です。
皆さんの知りたい
「業者の利益」
「物件価格の決まり方」
「ワンルームの今後の需給バランス」
「購入してはいけない物件」
「お勧めな物件」
など銀座セミナーにて詳しくお話しさせてもらっております。
皆様のご参加お待ちしております。更新日：2024年3月28日
ご質問の内容は様々ですが、その中でも特に「セカンドオピニオンとして意見が欲しい」との問い合わせが非常に多いです。
そこで、問い合わせに対しての回答などをこちらにまとめておきますので、ワンルームマンション投資を検討する際の材料にしていただければと思います。
目次
- コロナのワンルームマンション投資への影響は？
- 毎月の収支がマイナスの物件は買ってもいいの？
- 新築ワンルームは買っても大丈夫なの？
- 東京オリンピック後に不動産価格は下がるの？
- 今後の東京の人口やワンルームマンションの需要について
- 東京以外でのワンルームマンション投資はお勧めできない。
- まとめ
コロナのワンルームマンション投資への影響は？
2020年、2021年、2022年の緊急事態宣言及びまん延防止等重点措置においては、ワンルームマンションの空室が長期化するという事例が多かったです。
特に都心部一等地のワンルームマンションの空室率が増加した傾向にあります。
しかしながら、2022年の後半から2023年においては賃貸の募集も例年通りとまではいかないものの、空室への問い合わせも多く、比較的早く入居者が回転するようになってきております。
これは単純に東京都への人口流入の数によるものだと考えます。
過去３年間の東京都への転入者は以下の通り。
2022年においては、コロナ渦に比較して非常に多くの人が東京都へ転入してきているのがわかります。
これだけ多くの人が東京都に転入すれば、当然その入居の受け皿となる住居は必ず必要となります。
東京都は単身世帯率が非常に高い為、その入居対象となる物件は基本的に単身者向けのワンルームマンションとなります。
よって、この先も今までのような東京都への転入超過が続けば、東京のワンルームの需要は底堅く推移していくと考えます。
毎月の収支がマイナスの物件は買ってもいいの？
皆さんから、様々なワンルームマンションの提案資料を見せていただいておりますが、毎月の収支がそもそもマイナスになるような物件を買ってはいけません。
基本的に新築のワンルームの提案資料などに多い傾向です。
しかし、最近ですと「オリックス銀行」や「イオン銀行」で４５年の超長期ローンが出ておりますので、そのローン年数を使うことで、毎月の持ち出し部分がほとんど０円（もしくは若干プラス）のような新築ワンルームも存在します。
しかし、一般的な住宅ローン年数は３５年であります。
よって、３５年ローンでしっかりとキャッシュフローがプラスになる物件かどうかは非常に大切なのです。
もちろん都心部の物件になればなるほど価格が高くなり利回りが下がる傾向にありますので、一概には言えませんが。
それを考慮しても、新築のワンルームですと３５年ローンで考えたときに毎月のキャッシュフローはどの地域の物件でもほぼマイナスとなることは間違いありません。。
※節税金額を毎月のマイナス収支に落とし込んであたかもプラスで運用できるように装った悪質な業者も存在しますので、注意しなければなりません。節税金額で毎月のキャッシュフローのマイナスを誤魔化すような業者とは絶対に取引してはいけません。
【悪徳不動産投資業者の詐欺的収支シミュレーションを大公開！】に詳しく詳細を書いておりますので、ご覧下さい。
新築ワンルームは買っても大丈夫なの？
物件価格高騰により、利回りがどんどん下がっております。
また、毎月の収支を良く見せられるように、相場からかけ離れた賃料設定で見た目上の収支が整っている新築も存在します。
そのような新築物件をハメられてしまわないように注意してください。
新築物件を扱うデベロッパーは大手が多く、一見すると「安心」？出来るように思えるかもしれませんが、ことワンルームマンション投資に関していえば、「業者の規模」は実質的なマンションの運用に全く関係ありません。
物件を購入し、運用していくのは結局はオーナーさんです。
継続的なお付き合いが続くとすれば「賃貸管理会社」でしょうが、この管理会社も自分で自由に変更することも可能です。
よって、物件購入時の売主業者が「大手だから」という理由で顧客が得をすることなど何一つありません。
「如何に条件の良い物件と金融機関を取り扱っているか？」がとにかく一番大切なのです。
大手の派手な広告やＣＭに騙されてはいけません。
東京オリンピック後に不動産価格は下がるの？
オリンピックに向けて東京の不動産価格が上昇しているようですが、その後はどうなるのでしょうか？
との質問を多くいただきます。
その回答としましては、
特に今と変わらない状況が続くと考えます。
なぜならば、ワンルームマンション投資は言い換えれば「単身者の入居需要への投資」です。
オリンピックが終了することで、都内から単身世帯が激減してしまうようなことがあれば確かに影響はあるかもしれません。
しかし、どう考えても「オリンピック終了＝単身者の減少」が結びつかないので特に影響はないと考えます。
今後の東京の人口やワンルームマンションの需要について
今後日本の人口は少子高齢化によって減少していくと誰もが予想しています。
しかし、そんな中でも人口減少の影響を最も受けにくいのが「東京」なのであります。
国立社会保障・人口問題研究所の『日本の地域別将来推計人口（平成30(2018)年3月推計）』のデータを使用して、2045年の人口ランキングを作ってみました。
2015年から2045年の人口増減率をご覧ください。
この未来の人口予測グラフから分かること
- 東京都は2015年⇒2045年で若干の人口微増予測
- 東京23区ではほぼ全ての区が人口増加予測
- 足立区、葛飾区。江戸川区は人口減少予測
- 地方都市は全て2045年には人口減少予測
このグラフを見ていただければ、東京23区以外でワンルームマンション経営をすることがいかに危険かが分かるでしょう。
また、東京都内では単身世帯が増加し、１世帯当たりの平均人数（2人を割り込んでいます）が減少の一途を辿っております。
つまり、東京は人口そのものもが増え、その上１世帯当たりの平均人数が減少しているわけですから、人口増加の内訳として「単身世帯」がそのほとんどを占めていると言っても過言ではありません。
ワンルームマンション投資は単身世帯への居住ニーズへの投資です。
単身者の多い地域は当然居住ニーズが発生します。
よって東京でのワンルームマンション経営をお勧めしております。
居住ニーズの受け皿である、そもそものワンルームマンションの供給戸数に関しては【単身者人口が爆増！？都内の単身者人口とワンルームマンション供給戸数】に記載しております。
また、ワンルームマンションが急激に増加しない理由は【価格高騰の根源！？ワンルームマンション規制とは？？】に詳しく書いておりますのでご覧ください。
東京以外でのワンルームマンション投資はお勧めできない。
最近都心の物件の仕入れ競争激化により、地方物件を販売する区分業者が増えてきました。
上記のグラフでも分かるように、京都、大阪、愛知、兵庫、福岡など、地方の主要都市であっても2045年には人口は減少します。
そんな人口が今後減少していくことが確定している都市で賃貸経営をすることはこの先の「空室リスク」に直結します。
地方都市の物件は東京都内の物件に比べて利回りが高いです。
つまり、その分毎月の収支も良くなります。
※利回りとその仕組みについては【保存版】マンション投資の｢表面利回り｣と｢実質利回り｣の違いと計算方法に詳しく記載しております。
目先のシミュレーションや収支の良さで安易に地方物件を選択してしまうと、この先長い目で賃貸経営を考えたときに非常に高いリスクを背負うことも考えておかなければなりません。
目先の収支を追い求めるあまり【ケリーバックスがスルガで預金残高改ざん！？カーテンスキームとは？】や【スルガ銀行を使った、シェアハウス（かぼちゃの馬車）、地方一棟ＲＣ、地方一棟アパートに要注意】といった結果にならないように注意してください。
まとめ
毎日皆さんからの相談ＬＩＮＥを頂き、たくさんの方とメッセージのやり取りをさせてもらっています。
やはり、ワンルームマンション投資に対してしっかりと考えている方は非常に多いのですね。
事前にしっかりとした知識を持ち、ちゃんと調べた上で物件を購入出来ればリスクは最大限に抑えることができます。
逆にいえば、所有した後はほとんどやることも無いので、購入前にしっかりと検討するための知識を付けていきましょう。
