不動産投資でワンルームマンション購入に際して、物件価格以外に「諸費用（諸経費）」という初期費用を支払わなければなりません。
場合によっては100万近くかかることもあるので、事前にきちんと把握しておく必要があります。
ではこの「諸費用（諸経費）」とはいったい何なのか？？
その内訳を細かく見ていきましょう。
目次
投資用マンションの購入形態によって金額が異なる
- 仲介で物件を購入する
- 売主（販売業者）から物件を購入する
このどちらかで購入時の初期費用が大きく異なってきます。
この２つの違いについては、こちらの記事でご説明しておりますので、ご覧ください。
売主と仲介の違い
投資用ワンルームマンションの売主物件と仲介物件の違いについて
また、購入する物件価格によっても初期費用に大きく差異がでてきますので、下記の事例では2500万のワンルームマンションを購入した場合を例として解説してみました。
仲介で物件を購入する場合
仲介会社を通して投資用のワンルームマンションを購入する場合の初期費用は、おおよそ物件価格の6～7％程度かかると思ってください。
例えば2500万のワンルームマンションの場合。
先ずは仲介手数料で
- 物件価格×３％+6万円+消費税
約90万（税込み）が必ず掛かります。
そして、それにプラスして登記費用や金融機関の事務手数料（詳細は後述します）など合わせて、トータルすると
新築ワンルームなら170万程度（仲介手数料90万+新築ワンルームの諸費用約80万）
中古ワンルームなら150万程度（仲介手数料90万+中古ワンルームの諸費用約60万）
の初期費用がそれぞれかかることになります。
売主（販売会社）から物件を購入する場合
不動産の販売会社から投資用のワンルームマンションを購入する場合の初期費用は、上記の仲介物件の初期費用から仲介手数料を差し引いた金額となります。
なぜなら、売主物件なので仲介手数料が不要となるからです。
つまり、
新築ワンルームなら80万程度
中古ワンルームなら60万程度
の初期費用がそれぞれかかることになります。
諸費用の内訳
新築の物件を売主からフルローンで直接購入した場合（２５００万程度の新築ワンルーム）
表示登記費用
物件が新築された際に行われる登記にかかる費用。（約50,000円程度）
※物件や司法書士事務所により差異あります。
所有権移転登記＆抵当権設定登記
所有者が変更されるので、その変更登記の費用（約300,000円程度）
銀行からローンを使って物件を購入する場合は、その物件に抵当権が付くので、その抵当権を設定する登記費用なども含む。
※物件や司法書士事務所により差異あります。
金融機関事務手数料
ローン額の約１～２％程度の手数料（約100,000円程度）
※銀行により差異あります。
火災保険料（１０年一括払い）
火災や落雷、爆発、風災、雪災などによって、お部屋損害を被った場合に補償される保険です。（約15,000円程度）
※保険会社により差異あります。
管理準備金＆修繕積立基金
こちらは新築物件を購入する場合にかかる費用となります。
よって中古物件の場合はかかりません。
管理準備金は管理組合設立直後に必要な備品購入などの名目で入居時に支払う費用。（約15,000円程度）
修繕積立基金は、マンションの将来の大規模修繕費用のために、入居時に支払う費用。（約300,000円程度）
※物件によって差異あります。
印紙代（売買契約書用＆金銭消費貸借用）
売買契約書に貼る印紙代金（10,000円）
銀行でローンを組む際に金銭消費貸借契約を結ぶのですが、その契約書に貼る印紙代金です。（20,000円）
※売買価格、ローンを組む価格によって差異あります
固定資産税・都市計画税の日割り
固定資産税や都市計画税はその年の１月１日に物件を所有している人に対して納税通知書がとどきます。
例えば10月1日に引き渡しとなった場合。
9月の末日までは旧所有者、10月1日以降は新所有者となります。
つまり、固定資産税も旧所有者と新所有者で精算する形になります。
9月末日分までは旧所有者が支払い、10月1日以降分は新所有者が支払うということです。
例えば固定資産税・都市計画税が７万円だったとした場合。
売主：70000円×273/365（9月末日まで）=52,356円
買主：70000円×92/365（10月1日以降）＝17,644円
という祖ぜぞれの負担割合となります。
今回は物件を購入する場合なので、固定資産税・都市計画税の日割り分として17,644円がかかります。
固定資産税の計算方法
ワンルームマンション投資の固定資産税はいくら？計算方法を解説！
諸費用総額
全てを足すと約827,644円となります。
売主物件の場合はこれだけで済みますが、先にも言ったように仲介物件の場合はこれにプラスして仲介手数料約90万（物件価格×3％+6万+消費税）がかかります。
引き渡し後にかかる費用
物件を引き渡し後、半年～１年以内の間に不動産取得税の支払い通知がきます。
不動産取得税は固定資産税の評価額の4%となっております。(約200,000円程度）
不動産取得税の計算方法
ワンルームマンション投資の不動産取得税はいくら？計算方法は？
初期費用を安く抑える為には
売主物件を購入することが初期費用を最も安く抑える方法です。
また、売主物件には業者の利益が転嫁されて販売されているため、業者に諸費用の一部を負担させる、という方法も効果的です。
今の時代ですと、そもそも値引き自体が難しい傾向にありますが、諸経費の一部分（例えば10万や20万程度）であれば業者が負担してくれる可能性もありますので、売主物件を購入する際には臆せずに諸費用に値引き交渉をしてみましょう。
