中古の投資物件を購入するときに「オーナーチェンジ」と記載がある物件資料をよく目にすると思います。
- オーナーチェンジって何？仕組みを解説
- オーナーチェンジ物件を購入するメリット
- オーナーチェンジ物件を購入するデメリット
- オーナーチェンジ物件を検討する際の注意点
- 仕込みの入居者に要注意
- サブリース引継ぎ条件に要注意
- 賃貸借契約書の内容に要注意
- 格安の築古オーナーチェンジ物件は要注意
- 極端に条件が良い物件なども要注意
- 最後に
オーナーチェンジって何？仕組みを解説
オーナーチェンジというのは、入居者がいる状態で、物件が売買される、つまりオーナーが変わるという意味です。
前のオーナーから次にその物件を購入する新オーナーに物件の所有者が変更になることを言います。
都内の投資用中古ワンルームマンション売買の場合はそのほとんどが「オーナーチェンジ」での物件売買となります。
空室状態ですと、金融機関も融資を嫌がりますし、新しいオーナーさんも物件を購入して新しい入居者が付くまで毎月の負担がおおきくなってしまうので購入しづらくなりますからね。
オーナーチェンジ物件を購入するメリット
- 直ぐに家賃収入が入る
- 金融機関から融資を受けやすい
- リフォームの必要が無い
- 入居募集の手間が省ける
オーナーチェンジ物件を購入するデメリット
- 入居者がいる為、部屋の中が見れない
- 入居条件の変更が出来ない（前オーナーの契約を引き継ぐ為）
- 相場から外れた高い家賃設定の可能性がある（仕込入居者などの可能性）
- 入居者が直ぐに退去する可能性がある
入居者が付いているので、購入後すぐに家賃収入が受け取れる訳ですが、その代わりにお部屋の中を見ることが出来ないので、その入居者が長期間住んでいた場合など、退去時にたくさんの原状回復費用をオーナーが負担しなければならないこともありますので、注意が必要です。
オーナーチェンジ物件を検討する際の注意点
仕込みの入居者に要注意
オーナーチェンジ物件を購入する場合には、その入居者がいつから入居しているのか？？どんな人なのか？？というのもできれば確認してください。（管理会社変更などにより、購入まで分からない場合もあります）
これはなぜ必要かというと、その入居者が販売会社の「仕込み」でないことを確認する為です。
悪質な販売会社ですと、表面上の利回りを高く設定して、販売しやすくするために「相場よりも高い賃料」で「販売会社の知り合い」を販売期間中だけ入居させている場合があるからです。
ここまで手が込んでくるとなかなか書類上だけで見抜くのも難しいですが、高い買い物なのですから、出来ることはすべてやりましょう。
相場賃料などは、インターネットなどで調べれば、ある程度分かるはずです。
なので、その購入物件の賃料が相場賃料よりも「明らかに高い場合」は「仕込み」の可能性もありますので注意してください。
サブリース引継ぎ条件に要注意
サブリースを引き継ぐことを前提としたオーナーチェンジ物件です。
過去の記事を見ていただければわかりますが、サブリースはオーナーにとって不利な条件が多すぎるのでお勧めしません。
よって、サブリース引き継ぎ条件のオーナーチェンジ物件は購入しないように注意しましょう。
賃貸借契約書の内容に要注意
前オーナーと入居者の結んでいる賃貸借契約の条件を引き継ぐことになりますので、前オーナーの契約条件をしっかりと把握したうえで検討しましょう。
チェックポイントとしては
- 敷金の有無
- 更新料の有無
- 保証会社の有無
- クリーニング費用の負担
- 契約期間はいつまでか？
- 退去予告は何カ月前か？
などです。
例えば保証会社を付けていなかったりすると、夜逃げなどされた場合に莫大な費用と時間がかかりますので非常に危険です。
格安の築古オーナーチェンジ物件は要注意
これは私の経験則ですが、賃料の安い物件であればあるほど入居者による室内トラブルが多いです。
賃料の安い物件には、基本的にその賃料に見合った年収（資産状況）の方々が入居されます。
室内の使い方ひとつをとってみても、常識では考えられないような使い方をしていたり、そのくせやたらと周囲のお部屋の騒音などに関しては敏感で、四六時中クレームを出すような人も多いので、格安のオーナーチェンジ物件などは本当に要注意です。
金持ち喧嘩せずとはよく言いますが、お金がない人は余裕のない人が多いわけで、余裕のない人は格安の賃貸に住む訳で、そんな賃貸に住まれる方はトラブルも多い傾向にあります。
極端に条件が良い物件なども要注意
なぜそのような好条件の物件を売りに出すのでしょうか？
- 相場よりも極端に安い物件
- 相場よりも利回りが極端に高い物件
このような物件はそのような条件にしなければ売却が出来ない「何か」が潜んでいる可能性が高いのです。
利回りと立地・築年数・価格・家賃の関係性を図にしてみました。
例えば、「立地が都心で、且つ築年数も浅い」そんな物件は当然価格も高いわけですから、総じて利回りも低くなるわけです。
同じ条件で高利回りの物件が存在した場合には要注意が必要です。
一般的にそういった「お宝物件」というものは手に入りません。
最後に
あなたが物件を売却する立場になってください。
その場合はできるだけ高い値段で売ろうと思いますよね？
例えば相場が１０００万の物件を５００万で大安売りするハズがありません。
「高い値段で物件を売却する＝利回りは低くなる」
必ずこうなります。その逆に
「安い値段で物件を売却する＝利回りは高くなる」
のです。
なので、相場価格で売れる物件であれば、相場で買い手がつくはずなんです。
わざわざ、値段を相場より下げて売る人なんていませんよね？？
なので、相場よりも極端に「利回りの高い物件」「価格の安い物件」は「訳あり物件の可能性が高い」と考えて差し支えありません。
