不動産投資の大事な要素と私は言っているのですが、その一つである賃貸管理が非常に大切です。
不動産投資オーナーはほとんどが会社員や公務員の方々なので、皆さん日中はお仕事ですし、基本はお任せという方がほとんどかと思います。
不動産投資は①物件選びも重要ですが、それと同じくらい賃貸管理つまりお付き合いする会社やそのパイプ役の担当者がとても大事だと思います。
なぜなら、不動産投資における収入源は家賃収入であり、その家賃収入は入居者がいなければ入ってきません。
つまり、入居者無くして不動産投資は成り立たないのです。
その入居者の募集や管理サポートを行うのが賃貸管理だからです。
※賃貸管理会社の主な業務内容は以下にまとめております。
賃貸管理会社を選ぶ際の2つの基準
入居者を募集する力
先ほども述べましたが、賃貸経営の一番のキモは「入居者がつくか否か」です。
なので、とにかく入居者を早く迅速につける力は必須と言えます。
入居募集と言っても、賃貸管理会社そのものが頑張って入居者を探すというよりは、「客付け(入居付け)してくれる仲介会社」にどれだけ広く情報発信できるか?というのが一番のポイントとなります。
なので、そういった客付け仲介会社に如何に早く、広範囲に空室情報を提供できるかが大切なのです。
賃貸管理と客付け仲介会社などの関係性についていまいち理解できていない方は、過去のこちらの記事を参照してください。
空室情報は大きく分けると3つのサイト(レインズ、アットホーム、スーモなど)のいずれかに掲載するのが普通です
特に「レインズ」は不動産会社のみが閲覧できる物件データベースのようなものなので、ほとんどの不動産会社または客付け仲介会社が閲覧しているサイトになります。
管理会社によっては、レインズには物件を掲載せずにアットホームだけに掲載したり、どこにも掲載せずに自社メディアのみに物件を掲載している場合もありますので注意してください。
そのような場合だと、空室の存在が客付け仲介会社に知られにくく、拡散力が弱くなってしまいます。
大手だとエイブルは、あまりレインズに物件を掲載しません。
例えばネット上に掲載されている空き物件などで「入居募集中のこの物件に住みたい!」と言われても、それがエイブル管理の物件だと、レインズに掲載していないので、そもそも「客付けの仲介ができない」という場合も非常に多いです。
報告・連絡・相談のきめ細やかさ
これは当たり前のことですが、意外にできていない管理会社が多いです。
空室の際にも、入居者の募集状況について、こちらから(オーナー側)から連絡をしないと、連絡をよこさないような機械的な管理会社はお勧めできません。
例えば空室期間が長期に渡った場合、、オーナーとしては、何とか家賃を下げないように入居者をつけたいと思いますよね?
空室で家賃を下げるのは最終手段であり、それまでにできることは実はいくつもあるのです。
そういった過程を全部すっ飛ばして直ぐに家賃の減額を進めてくるような管理会社はあまりお勧めできません。
※空室でお困りの方は以下の8つの方法を先ずは確認してください。
また、都内のワンルームでは家賃の値上げ余地のある物件が結構あります。
しかし、管理会社としてはさっさと入居者を付けてしまいたい、というのが本音なのでわざわざ家賃を値上げするように提案してくれる業者は非常に少ないのが現状です。
そのあたりも含めて、しっかりとオーナー目線に立ってくれる管理会社というのは非常に重要な判断基準なのです。
賃貸管理委託契約書のチェックポイント7つ
①集金代行(管理代行)と家賃保証(サブリース)の2つの管理形態
不動産投資を行うにあたって、一般的にオーナー様は2つの管理形態から1つを選ぶことができます。
それが、
- 集金代行(管理代行)契約
- 家賃保証(サブリース)契約
です。
2つの違いとしては、「空室時の家賃保証があるかないか」です。
それ以外の管理内容はほとんど同じ場合が多いです。
もちろん管理会社によって差異はありますので、契約前に両方の契約を必ず確認してください。
特に、昨今は家賃保証(サブリース)でトラブルになっているパターンも非常に多いのでご注意下さい。
サブリースに関しての詳細は以下の過去記事を参照してください。
サブリースの危険性について
また、その家賃保証(サブリース)金額を振り込まない、もしくは大幅に減額するというトラブルも多発しておりますので以下の記事もあわせてご参照ください。
サブリースは非常にトラブルが多いので、そもそもお勧めしておりません
②毎月の賃貸管理手数料はいくらか
都内のワンルームマンション1室の賃貸管理手数料の相場は、
- 集金代行であれば家賃の3~5%前後
- 家賃保証(サブリース)であれば家賃の10%前後
の手数料が一般的です。
もちろんそれより高いところもあれば、安いところもあるでしょう。
家賃に関係なく一律数千円などという管理会社もあります。
投資用のワンルームマンションを購入すると、売主である不動産業者が賃貸管理も同時に請け負うパターンが一般的です。
つまり
- 物件売主業者=賃貸管理会社
ということです。
中には極端に安い賃貸管理手数料を武器にワンルームマンションを数多く販売している業者もいます。
また、サブリースなどでもよくありますが、購入時の収支シュミレーションを良く見せる為に当初のサブリース賃料を高めに設定している悪質な業者もいますので要注意です。
それと同じように「集金代行(管理代行)」でも、管理手数料が安ければ安いほどオーナーさんの手取り収入が増えますから、 購入当初のシュミレーションも非常に良く見えるわけです。
ただし、いくら都内のワンルームマンションの管理とはいっても、毎月1000円未満の金額で賃貸管理を請け負っていては、業務的に割が合いません。
ということは、そのしわ寄せ分は必ずどこかに現れることになります。
相場よりも高めの販売価格なのか、極端に高い違約金なのか、入居が付く度に取られる広告料なのか、お客様対応なのか・・・。
そういった意味でも、賃貸管理の契約書は売買契約時の重要事項説明同様に熟読してください。
何度もお話ししますが、管理手数料は安いに越したことはないですが、安いのには必ず理由があります。
目先の収支につられて、管理手数料の安さだけで管理会社を選ばないようにご注意下さい。
③入居者募集する際の手数料
ワンルーム投資ではほとんどの場合オーナーチェンジで物件を購入します。
その場合、物件を購入して初めて空室、募集を経験することになりま
多くの管理会社では入居者募集に際して手数料をとる会社が多いです。
手数料の相場は賃料の1か月程度です。
業者によっては、礼金1か月を入居者から全額業者が受け取る代わりに、入居募集の手数料を0円としている会社も多いです。
④原状回復の費用など
退去が発生した場合に、お部屋を原状回復します。
しかしながら、ここでオーナー負担が発生する場合がありますが、業者から請求された費用が適正かどうか判断できない場合も多いので注意しましょう。
対応策としては、物件を購入する前にその管理会社の原状回復の事例や実際の見積などをしっかりと数字で提示してもらい、金額の妥当性や基準をあらかじめ理解しておくことが重要になります。
⑤賃貸管理の契約期間
集金代行(管理代行)、家賃保証(サブリース)共に契約期間が必ず定められています。
通常は2年~5年の契約で、問題が無ければ自動更新が行われていくパターンが多いです。
極端に長い契約期間の場合は注意が必要です。
また、自動更新の場合は契約満了時の2~3か月前までにお互いに異議を述べない限り、更新とする旨の契約が多いです。
契約期間満了時であれば違約金もなく解約できる場合もあります。
契約期間は長ければ長いほどオーナーの途中解約のリスクが高まると考えてください。
⑥礼金・更新料の割合
一般的に集金代行(管理代行)だと、礼金・更新料は管理会社とオーナー様で折半する場合が多いです。
しかし、場合によっては全てオーナー様の受取、もしくは全て管理会社の受取という管理会社もありますので、しっかりと契約書の内容を把握しましょう。
特に毎月の賃貸管理手数料が格安だったりすると、礼金や更新料は全て管理会社に持っていかれてしまうパターンが多いです。
家賃保証(サブリース)の場合は、礼金・更新料のすべてが管理会社に持っていかれます。
⑦入居をつける際の広告料
新しく入居をつける際の条件を必ず確認しましょう。
契約書によっては「新規の入居者が決まった場合は1カ月分の家賃を報酬として管理会社に払わなければならない」という内容のモノも多いです。
「1カ月分の家賃」を「広告料」・「AD」といった分かりずらい形で記載してある契約書もございますので、ご注意下さい。
基本的に投資用のワンルームマンションは入居者の付いた状態でオーナーが変わる(オーナーチェンジ)ので、新オーナーは物件を購入した後に初めて空室そして入居募集を経験します。
入居者を付けるのに多額の費用がかかると、それだけ運用パフォーマンスは下がります。
「新規の入居募集をする際に一体いくらかかるのか」
をしっかりと契約書を読んで確認しましょう。
⑧解約時の違約金
実はこれが一番厄介であります。
賃貸管理解約時の違約金について
賃貸管理会社を変更したい、または物件を売却するのに管理を解約しなくてはならい、などといった際に多額の違約金が発生するパターンです。
違約金額は管理会社によって全く異なります。
投資用のワンルームマンションをメインで管理している管理会社だと、集金代行(管理代行)の解約は半年前までに書面で提出し、かつ解約時に家賃数カ月分を支払うことになっている契約書が多いです。
また、家賃保証(サブリース)に関しては、家賃の半年分、長いところだと家賃の2年間分を払わないと解約できないような契約もあります。
たかだたワンルームの家賃保証(サブリース)を解約するだけで「家賃の2年分て・・・」8万の家賃なら、8万×24カ月=192万円です。
ちょっとあり得ない数字だと思います。
でも、ワンルームマンション投資を初めて行う方ですと、この192万円(2年分)というのが多いのか少ないのかも判断できないのです。
だからこそ、契約前に事前にしっかりと集金代行(管理代行)契約書もしくは家賃保証(サブリース)契約書の条文を確認しなければならないのです。
⑨設備保証や原状回復費用保証について
ワンルームの賃貸管理会社は多くの場合
- 設備保証
- 原状回復保証
などの保証サービスを行っている会社が多いです。
しかしながら、この保証サービスの内容は会社によって様々であり、保証の上限金額が設けられているものも少なくありません。
つまり、その上限金額を超えた場合はオーナー負担が出てしまうことになります。
保証という言葉を鵜呑みにせず、どのような場合に保証が適用され、どのような場合に保証が適用されないのか?をしっかりと確認しましょう